借名买房是指在实施限购政策后，一些有购房需求的人因失去购房资格而采用的一种购房方式。即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
借名买房现象的形成是为了规避因身份带来的购房限制、转移财产或逃避债务、节约将来可能发生的过户费用等。在借名买房过程中，借名人与被借名人都会面临一定的风险，其中，股东即"实际产权人"，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户；而被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录。因此，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范，例如要清楚所购房屋的性质、委托律师拟定详细的 "借名买房合同"等。法律规定方面，根据《中华人民共和国民法典》第214条、216条规定，房子的所有权，以不动产登记簿上登记的名字为准。
2022年，最高人民法院提出了要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，依法遏制“借名买房”“法拍房”炒作。
形成背景
规避因身份带来的购房限制
这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房，或为了规避"限购令"，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。
为了转移财产或逃避债务
将房屋登记办法在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意"露富"的人的"需求"；也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。
为了节约将来可能发生的过户费用
父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系，产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。
简便手续，减少税费
比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
资产风险
借名人面临的风险
股东即"实际产权人"，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，具体分述如下：
（1）亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与；
（2）产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；
（3）产权人(即被借名人)死亡，房产作为其遗产被继承；
（4）产权人(即被借名人)将房产设置抵押权；
（5）产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产；
（6）产权人(即被借名人)擅自将房屋出卖；
（7）权利登记人(即被借名人)不配合办理过户手续。
如果借名人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人(即被借名人)可能不予以配合。
被借名人面临的风险
一旦实际购房人还贷不及时，被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。
风险防范
借名购买的房屋登记办法在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例提醒借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
权属处理
借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：
相关法律
根据《中华人民共和国民法典》第214条、216条规定，房子的所有权，以不动产登记簿上登记的名字为准。
根据民法典第五百九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，出卖人负有向买受人转移房屋占有和办理不动产登记并协助买受人办理房屋权属证书的义务，因此，请求履行“办理房屋所有权证”的义务实质上系请求出卖人全面履行房屋交付义务，故买受人因出卖人未依约履行办理房屋所有权证义务而提起的诉讼，其争议标的为交付不动产。民事诉讼法解释第十八条第二款规定：“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。”
相关争议
司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点：
借名买房合同有效
我国现行的法律当中，对"借名买房"未出台相应的条款规定。就房屋买卖合同本身，是直接约束买卖双方的，是有效的民法行为，即买卖合同本身是有效的。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记办法在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。当事人之间签订的关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。
但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
借名买房合同无效
根据《合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定以及以合法形式掩盖非法目的的合同均属无效合同。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
如果借名买房存在恶意规避法律法规或者国家政策的行为、损害银行、债权人等第三人利益的行为，双方合意购置是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，尽管违反的不是法律、行政法规的强制性规定，但法院却可以损害社会公共利益为由，认定双方约定无效。如果合同无效，已经付款的实际股东，只能向登记购房人要求返还房款，法院可能认定名义产权人为争议房屋的所有权人。
案例分析
借名买房败诉
2004年，高某某因300多平米的房子被拆迁，按政策，高某某和其长子高某一，各能买一套便宜的经济适用房。签订拆迁协议时，长子因工作原因无法返回签字，次子又系未成年。于是，高某某找来小舅子屈某某帮忙，用屈某某的名字签了拆迁协议，也用屈某某的名字“买”下了本该属于高某一的经济适用房，并口头约定会将房产过户给高某某。
2007年，屈某某不幸车祸去世。2008年，正式签署购房合同时，因为屈某某已故，合同由屈某某的妻子张某某签订。19万多的购房款，实际上是高某某的两个儿子缴纳。房子交付后，也一直由高某某父子居住，物业费、供暖费等所有费用由二人缴纳。
高某某多次找张某某，要求把房子过户到自己名下，但张某某一直不同意。于是高某某把张某某告到了法院。最终，法院判决高某某败诉，驳回高某某的全部诉讼请求，房子归张某某所有。
婚约财产纠纷案件
2025年9月，呼和浩特市新城区人民法院审理了一起婚约财产纠纷案件。在与李女士恋爱期间，王先生支付首付款购置一套房屋，并以李女士名字签订《商品房买卖合同》《个人购房借款及担保合同》，王先生每月向李女士银行账户打款用于偿还房贷。
双方分手后，王先生继续按时向李女士账户打款。王先生认为，其是以结婚为目的为李女士购置房产，支付房屋首付款、偿还房屋贷款的行为符合以结婚为目的附解除条件的赠与行为，故向法院提起诉讼，要求李女士返还首付款、已偿还的房屋贷款等费用55万余元。
法院经审理认为，王先生因自身原因不能向金融机构贷款购置房屋，故借李女士之名购置房屋并办理房屋贷款，房屋实际为王先生所有。王先生以李女士名字买房的行为不是以结婚为目的，实为“借名买房”，因此法院不会将案涉房屋认定为婚约财产，驳回了王先生要求李女士返还首付款及已偿还房屋贷款的诉求。
相关事件
2022年1月，全国高级法院院长会议举行，最高人民法院提出依法审理教育、医疗、养老、育幼、社会保障等民生领域案件，加大对高校毕业生、农民工、灵活就业人员等权益保护力度，维护劳动者公平就业权利。要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，依法遏制“借名买房”“法拍房”炒作。
参考资料 >
借名买房有哪些风险?.贵州网络广播电视台.2025-09-14
以案释法|借名买房 小心“房财两空”!真实案例告诉你:房产证上的名字才是“真房主”!.澎湃新闻.2025-09-14
最高法：依法遏制“借名买房”“法拍房”炒作 .百家号.2025-09-14
借名买房的法律风险及防范.中国法院网 .2025-09-14
买了商品房，卖家却不配合办理所有权证，该到哪起诉?.北京市海淀区人民法院.2025-09-14
男子以女友名字买房分手诉还款，法院驳回:实际上是“借名买房”，而非婚约财产.腾讯网.2025-09-14